Prefactibilidad de un lote en CABA: qué es, qué incluye y cómo se hace

Es un estudio previo de un lote: traduce la normativa urbanística a una geometría y a un puñado de números. El resultado típico tiene:

• La envolvente edificable: el volumen máximo que permite el Código, con su altura, sus retiros y su forma en cada piso.
• Las superficies: cubierta, semicubierta (balcones con otro balcón encima) y descubierta (terrazas, patios).
• Los m² vendibles: la superficie cubierta menos las superficies comunes, como el núcleo de circulación (escalera, ascensor y palier).
• La plusvalía: lo que se paga a la Ciudad por la capacidad constructiva del lote.
• La incidencia: cuánto pesa el terreno por cada m² vendible, el número con el que se compara contra el barrio.

Con eso se decide rápido si un lote vale la pena: se descartan los que no cierran y se profundiza en los que sí.

En el mercado inmobiliario, «prefactibilidad» es el análisis previo que hace quien compra, vende o desarrolla. No reemplaza ningún trámite: el proyecto, el permiso de obra y las presentaciones ante el Gobierno de la Ciudad los hacen profesionales matriculados. En la normativa de la Ciudad la palabra también nombra una consulta específica de los convenios urbanísticos, que es otra cosa.

Su valor está en la velocidad: permite llegar a una negociación o a una reunión con números sólidos sin haber invertido todavía en un proyecto.

• La dirección o el SMP (Sección-Manzana-Parcela, el identificador catastral, por ejemplo 15-47-3a): con cualquiera de los dos se encuentra todo lo demás.
• La zonificación: la unidad de edificabilidad (USAB 0, 1 y 2, USAM, USAA, CM o CA) o el área especial que corresponda. Define la altura y los retiros.
• Las líneas de la manzana: la Línea de Frente Interno (LFI), que delimita el patio de manzana, y la Línea Interna de Basamento (LIB).
• Los linderos: qué tienen construido los vecinos, a qué altura, y si alguno está protegido. Cambian el resultado más de lo que parece.
• Las afectaciones: protección patrimonial (APH o edificio catalogado), ensanche de calle previsto, ochava en las esquinas.

1. 1Ubicá la parcela por su dirección o su SMP y anotá sus medidas y su zonificación.
2. 2Leé los parámetros de la zona: altura máxima, cantidad de retiros escalonados y tipología (entre medianeras, perímetro libre o semilibre). La guía cuánto se puede construir en un lote de CABA tiene la tabla por zona.
3. 3Dibujá la planta edificable: desde la Línea Oficial (o la de edificación, si hay ensanche) hasta la LFI, menos el retiro de fondo si corresponde, los retiros laterales y los patios.
4. 4Armá el volumen piso por piso: la planta baja, los pisos hasta la altura máxima y, arriba, los retiros escalonados. Si hay linderos más altos o protegidos, ajustá con el enrase o los retiros que correspondan.
5. 5Sumá las superficies de cada piso y separá cubierta, semicubierta y descubierta.
6. 6Restá las superficies comunes de cada planta, como el núcleo (escalera, ascensor y palier), para llegar a los m² vendibles.
7. 7Calculá la plusvalía sobre la superficie computable.
8. 8Cerrá los números: ventas esperadas menos costo de obra, plusvalía y demás gastos dan lo que se puede pagar por el terreno (el método residual).

A mano, con el Código abierto y una planilla, puede llevar desde unas horas hasta días por lote, según lo complejo que sea: esquinas, linderos protegidos, doble zonificación.

Facti hace este cálculo en segundos para las parcelas de la Ciudad: buscás por dirección, por SMP o en el mapa, y el motor aplica el Código Urbanístico con los datos oficiales del catastro, la zonificación y lo construido por los vecinos. Devuelve el volumen en 3D, las plantas, las superficies, los m² vendibles y la plusvalía, y explica cada retiro con el artículo del Código que lo exige.

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