¿Cuánto se puede construir en un lote de CABA? Alturas, pisos y retiros por zona
Qué altura y cuántos pisos permite cada zona del Código Urbanístico, hasta dónde se puede construir hacia el fondo y qué reglas cambian el resultado de un lote puntual.
En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires lo que se puede construir en un lote no sale de multiplicar su superficie por un coeficiente. Sale de la envolvente: la altura máxima que permite la zona, los retiros que obliga a dejar y la línea hasta la que se puede llegar hacia el fondo. El FOT define la capacidad constructiva sólo en las Áreas Especiales Individualizadas; en las zonas generales se usa para calcular la plusvalía.
Esta guía resume esas reglas para las zonas generales del Código Urbanístico. Para el paso a paso completo de una prefactibilidad, ver qué es y cómo se hace una prefactibilidad.
Altura y pisos por zona
Cada parcela tiene una unidad de edificabilidad. Las de altura baja son las USAB (Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja), las de altura media y alta son USAM y USAA, y las de más altura son los corredores, CM (Corredor Medio) y CA (Corredor Alto).
| Zona | Altura máxima | Configuración típica |
|---|---|---|
| CA | 38 m | Planta baja + 12 pisos + 2 retiros |
| CM | 31,2 m | Planta baja + 10 pisos + 2 retiros |
| USAA | 22,8 m | Planta baja + 7 pisos + 2 retiros |
| USAM | 17,2 m | Planta baja + 5 pisos + 2 retiros |
| USAB 2 | 14,6 m | Planta baja + 4 pisos |
| USAB 1 | 12 m | Planta baja + 3 pisos |
| USAB 0 | 9 m | Planta baja + 2 pisos |
Cada piso ocupa unos 2,80 m (2,60 m de altura libre más 0,20 m de losa) y la planta baja suele ser algo más alta. Por encima del plano límite sólo entran elementos técnicos —sala de máquinas, tanque, acceso a la azotea—, no pisos habitables.
Los retiros escalonados de arriba
En CA, CM, USAA y USAM el edificio no termina con un plano recto: encima de la altura máxima lleva dos pisos retirados de la fachada, como escalones.
- Retiro 1: la fachada se mete 2 m respecto de la Línea Oficial.
- Retiro 2: se mete 4 m respecto de la Línea Oficial y se separa también 4 m de la Línea de Frente Interno. La única excepción es el lote de menos de 16 m de fondo: ahí no se retira de atrás.
En las esquinas los retiros se miden desde la prolongación de las dos calles, no desde la ochava. Las zonas USAB no tienen retiros escalonados: el edificio llega a su altura máxima sin escalones.
Hasta dónde se construye hacia el fondo
Hacia el fondo, el cuerpo del edificio tiene dos límites. Uno es la Línea de Frente Interno (LFI): el borde del patio de manzana, el centro libre de cada manzana, que no se edifica. El otro es el retiro de fondo, que se mide desde el contrafrente del lote y depende de su profundidad y de la zona.
| Zona | Retiro de fondo (lote de más de 16 m) |
|---|---|
| CA y CM | 8 m |
| USAA y USAM | 6 m |
| USAB 0, 1 y 2 | 4 m |
En CM y CA, además, los niveles bajos forman un basamento que puede avanzar más hacia el fondo que el cuerpo del edificio, hasta la Línea Interna de Basamento (LIB) cuando la manzana la tiene. Por eso el basamento suele ser la planta más grande.
Lo que cambia el resultado de un lote puntual
La tabla da el punto de partida. Un lote real suma reglas según su forma y su entorno:
- Enrase con los linderos: si un vecino es más alto que lo que permite la zona, en ciertos casos se puede completar la fachada hasta su altura y evitar una medianera ciega. Puede sumar bastantes metros.
- Linderos protegidos: si el vecino es un edificio catalogado o está en un Área de Protección Histórica, según el caso hay que copiar su medianera o separarse de ella.
- Ensanche de calle: en las calles con ensanche previsto la edificación se retira de la Línea Oficial, y desde esa línea nueva se miden los retiros.
- Esquinas: la ochava recorta la planta baja y la forma del lote cambia dónde van el retiro de fondo y los patios.
- Doble zonificación: si el lote cae en dos zonas, cada parte tiene su altura y ninguna capa de la zona alta puede quedar volando sobre la baja.
- Perímetro libre o semilibre: en algunas parcelas el Código impone edificios separados de las medianeras, con un plano límite propio más alto.
De m² construibles a m² vendibles
No todo lo que se construye se vende. A la superficie cubierta de cada piso se le descuentan las superficies comunes, como el núcleo de circulación: escalera, ascensor y palier.